공장의 입지 선정

제조업을 시작하려는 자가 공장을 직접 건설하여 입주하고자 할 때에는 입지 선정과 고장 설립 시 필요한 법적 절차를 거쳐야 하며, 구체적인 절차 수행과정에 대해서 알아두어야 합니다. 제조업의 창업에 필요한 공장용지를 선택할 때에는 일반적으로 용수, 전력, 도로망을 비롯한 산업 하부구조가 완비되었는지 고려해야 합니다. 또한 노동력의 공급이 원활하며, 대기 및 수질오염, 기타 폐기물의 처리와 관련된 기반시설이 구비되어 환경친화경영이 가능한지 고려해야 합니다. 이와 함께 입지의 확보와 공장설립에 대해 정책자금 등 정부의 지원 혜택을 받을 수 있는지 여부 또한 중요한 검토 대상이 됩니다. 단, 위의 조건을 모두 충족하는 용지를 확보하기는 매우 어렵고, 더구나 최근 환경문제에 관심이 많아지면서 공장의 신축을 제한하는 법적 규제가 늘어나고 있으므로 입지선정 단계부터 철저한 검토가 필요합니다. 

 

창업자가 업종을 선정하여 회사를 설립하고 창업할 업종의 제품을 생산하기 위하여 공장을 확보하여야 하는데, 공업입지가 제한되어 있고 공정 설비비용 또한 많이 소요도기 때문에 자신의 마음에 드는 공장을 확보하기가 매우 어려운 것이 현실입니다. 공장을 확보하는 방법으로는 창업자가 입지를 선정하여 직접 건축허가를 받는 방법, 기존 공장을 매입하는 방법(경매 포함)과 기존 공장을 임차하는 방법 및 아파트형 공장을 분양받거나 임대 아파트형 공장에 입주할 수 있는 방안이 있습니다. 공장을 확보하는 방법에 따라 나름대로의 장단점이 있음으로 창업자는 아래에 소개되는 공장 확보 방법을 신중히 검토하여 자신의 여건에 맞는 공장을 확보하여야 하며, 초기 투자비를 절감하기 위하여서는 공장 확보에 과도한 투자는 삼가는 것이 좋습니다. 

 

창업자가 창업기간에 여유가 있고 자금조달 능력이 있는 경우에는 창업 업종에 대한 특색을 파악하여 국가산업단지나 지방산업단지 및 농공단지 등 계획입지를 분양 받거나, 또는 자유입지에서 창업승인 및 개별입지에서 공장 설립 승인을  받고서 입지를 확보한 후에 공장을 신축하는 것이 좋습니다. 이때 창업자는 공장 설립을 위하여 공장 설립 승인, 공장 건축허가, 공장 설립 완료신고 등의 행정절차를 이행하여야 하는데 이 절차에 대해서는 전문가에 상담을 받는 것이 좋습니다. 

 

업종의 특성상 창업 기간이 짧아야 하고 자금조달 능력이 있는 경우에는 사업 규모에 맞는 기존 공장을 매입하는 방법이 좋습니다. 공장을 매입하려는 사람은 경제신문이나 부동산 전문잡지 등에 게재되는 매각공장정보를 이용하거나, 창업공장입지로 적합한 지역의 부동산 중개업소에 의뢰하여 공장을 매입하는 방법이 일반적이며, 매입비용을 줄이기 위해서는 법원이나 경매에 참여하여 공장을 확보할 수도 있는데, 경매를 통해 공장을 확보하려 할 경우에는 절차 및 공장 저당법 등에 대한 법률지식이 필요합니다. 공장 매입 시 주의사항은 아래와 같습니다. 

 

기존 공장 소유자의 매각 사유를 정확히 파악하여 공장의 하자 유무 및 소유권 관련 사항을 확인해야 합니다, 즉 매입하려는 공장의 임차권 자와의 관계, 지상권 자와 토지 소유자의 일치 여부, 법원이나 성업공사 등에서 경매 절차가 진행 중인 물건인지 여부, 저당권 또는 담보제공 여부 등에 대해 자세히 검토하여야 합니다. 기존 공장의 용도를 확인하여 창업 업종을 생산하는데 있어서 제한 및 규제 사항은 없는지도 검토하여야 합니다. 농공단지나 창업계획 승인을 받아 설립된 공장은 관련법에 의하여 처분 상의 제한이 있기 때문에 매매 계약을 체결하기 전에 해당 관청에 확인해야 합니다. 공장의 소유자가 개인인가, 법인인가를 확인하여 실제 소유주체와 계약을 하여 후에 분쟁이 발생하는 일도 없도록 해야 합니다. 매매계약서는 정확하게 작성하여야 하며 계약서를 작성하여도 내용이 불충분하면 오히려 작성하지 아니한 것보다 못한 결과를 초래할 수 있으므로 계약조건을 분명히 하여 빠짐없이 기재하여야 합니다. 

 

창업자가 조속히 생산 활동에 착수하기 위해서는 공장을 임차하는 방법이 초기 창업자금의 부담을 줄이는 등 신축의 경우보다 훨씬 유리할 수 있습니다. 그러나 이때 임차를 위한 조건 및 하자사항 유무 등을 잘 확인해야 합니다. 임대공장에 입주하고자 하는 창업자는 산업단지 등 계획입지 안에서는 공장임대 허용범위 내에서 기존 공장을 합법적으로 임대할 수 있으며, 자유입지에서는 기존 공장의 사용용도나 행정규제사항 유무, 임차조건 등을 확인하고 실질적인 공장 소유자와 임대차 계약을 체결하면 됩니다. 어느 경우든지 저당권을 등기함으로써 만약의 위험에 대비하여야 합니다. 기존 공장을 임차하기 위해서는 우선적으로 임대공장이 법적으로 제한 받은 사항이 있는지 여부를 확인해야 합니다. 즉 산업단지 및 농공단지 등 계획입지와 창업입지 등 법적 절차에 따라 조성된 단지에 입주한 기존 공장은 매매 및 임대 공장처분 사항에 대하여 규제를 받고 있습니다. 기존 공장의 임차는 공장의 소재지를 기준으로 계획입지와 자유입지로 구분할 수 있습니다.

 

계획입지에서의 공장 임대 : 산업 단지, 농공 단지 등 계획입지에서는 공업 배치 및 공장 설립에 관한 법률 39조의 3항에 의하여 공단용지 및 공장의 일부 임대를 허용하고 있으므로 창업자는 계획입지 내에서 다음의 경우에 공장일부를 임차하여 입주할 수 있습니다. 임대하고자 하는 공장건축물의 부속 토지가 당해 임대공장의 기준공장 면적률에 의하여 산출한 공장용지의 범위 내인 경우, 임대하고자 하는 공장건축면적은 전체 공장건축면적의 2분의 1로 해야 합니다. 

 

자유입지에서의 공장 임대 : 산업단지 및 농공단지 등의 계획입지가 아닌 자유입지에서 기존공장을 임차할 경우 임차면적 등에 대하여 제한을 받는 사항은 없으나 자유입지에 소재한 공장은 전력, 용수, 환경 등 생산 활동에 필요한 조건이 계획입지보다 나쁜 경우가 많으므로 창업자는 계약을 체결하기 전에 창업업종의 생산 활동에 지장을 줄 수 있는 요인이 있는지 잘 확인하여야 합니다. 

 

창업자는 생산 활동에 필요한 설비 및 인력을 확보하는 일을 사업계획이 확정된 시기부터 일찌감치 착수하지 않으면 안됩니다. 기계설비와 생산 인력은 제조업에 있어 생산의 기본요소 중 하나일 뿐 아니라 기계설비는 초기 자금투자의 핵이며, 인력구성은 특히 인력난이 극심한 우리의 실정을 고려할 때 서두르지 않고서는 만족할 만한 인재를 확보하기가 어렵기 때문입니다. 

 

기계 설비는 이미 사업계획서 작성 과정에서 선정되어 있기 때문에 이 계획된 설비를 최소 비용으로 확보하여 적기에 공장에 배치하여야 합니다. 기계 설비를 화보하는데 있어 창업자는 기계 설비의 제작을 발주하기 전, 정부 또는 지원기관에서 창업자를 위해 지원하는 시설자금에 대한 정보를 모두 입수하여 정책자금의 지원을 최대한 받는 것이 좋습니다.

 

시설지원금의 활용 : 현재 창업자에 대해 직접 지원되는 정책자금은 시나 도에서 지원하는 지방중소 기업육성 자금이 대표적인데 금리는 연 7% 정도, 3년 거치 5년 분할 상환하며 업체당 운전자금 포함 7억원 한도로 지원하고 있습니다. 그러나 자금은 전체 규모가 많지 못하고 창업 외에도 기존기업에 대한 지원자금으로 함께 운용되기 때문에 조기 한도소진의 가능성이 많으므로 연초 또는 최소한 1/4분기 중에 신청하는 것이 유리합니다. 그리고 농공단지에 입주하는 창업자의 경우는 중소기업 진흥공단에게 검토를 받아 지방 중소기업 육성자금과 거의 같은 조건으로 시설 및 운전자금을 지원 받을 수 있고, 협동화 사업에 참가를 승인 받았을 경우에도 역시 같은 조건의 자금지원을 받을 수 있습니다. 이 경우 자금 지원기관은 중소기업 진흥공단이 됩니다. 한편 구조 개선 사업, 중소기업 자동화 지원사업을 통해서도 시설자금을 지원 받을 수 있습니다. 그러나 이 자금은 현재 가동중인 기업을 지원대상으로 하기 때문에 창업절차를 끝내고 고장의 가동이 개시된 이후에나 신청이 가능합니다. 

 

비즈니스를 할때 무엇보다 많이 신경 써야 할 부분은 바로 인력확보 입니다. 아무리 좋은 기술과 설비, 그리고 풍부한 자금이 있더라도 사람을 잘 못쓴다면 성잘할 수 없습니다. 특히 창업이 임박하여 주변에서 추천하는 사람이 많더라도 당초 계획에서 검토되 인원을 초과하여 채용하거나 채용을 약속하지 않아야 합니다. 인력 관리는 설비나 자금보다 훨씬 어려운 과제임을 명심해야 합니다.